(40/09) Fond oprav

 
15.11.2006, JUDr. Pavla Schödelbauerová, Ministerstvo pro místní rozvoj, Praha, Zdroj: Verlag Dashöfer

Rozhodování o výši příspěvků je velmi komplikovaná záležitost, kterou ZOVB blíže neupravuje, neboť taková úprava by byla velmi složitá.
 

Každý vlastník jednotky je současně spoluvlastníkem společných částí domu. Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Podílové spoluvlastnictví podle ZOVB se neřídí ustanoveními občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, to je v § 3 ZOVB vyloučeno, kromě případů kdy předmětem spoluvlastnictví je jednotka. Předmětem podílového spoluvlastnictví jsou veškeré společné části domu.

Z velikosti spoluvlastnického podílu se odvozuje podíl vlastníka jednotky na správě domu a jeho povinnost v tomto  rozsahu přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. ZOVB přitom umožňuje, aby se všichni spoluvlastníci dohodli na jiném poměru přispívání než stanoví zákon. To však nic nemění na velikosti jejich spoluvlastnického podílu a jejich odpovědnosti.

Způsob rozhodování společenství vlastníků jednotek na shromáždění je upraven v § 11. V § 11 odst. 5 jsou uvedeny případy, kdy se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek (při změně  stavby a změně v užívání), a souhlas tříčtvrtin všech vlastníků jednotek (po novele provedené zákonem č.171/2005 Sb.); v § 11 odst. 4 je stanovena potřebná kvalifikovaná většina (tříčtvrtinová většina přítomných hlasů). Z výše uvedeného lze dovodit, že na rozhodování o určení případně změně výše příspěvků na správu domu podle § 15 se nevztahují výše uvedená ustanovení; k přijetí usnesení o výši  záloh postačuje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných na shromáždění (§ 11 odst. 2).

Rozhodování o výši příspěvků je velmi komplikovaná záležitost, kterou ZOVB blíže neupravuje, neboť taková úprava by byla velmi složitá. Potřeba nákladů vychází z konkrétního stavu toho kterého domu. Plánování nákladů spojených se správou domu a pozemku je třeba přizpůsobit tomu, že potřeba provedení zejména větších oprav, které jsou technicky a finančně náročné, se projeví v určitém časovém období, které nelze přesně určit ani pro příslušný rok. Nutnost provedení těchto oprav je dána jednak životností jednotlivých konstrukčních prvků domu, jednak  dalšími vlivy jako jsou povětrnostní podmínky a některé další časově nepředvídatelné okolnosti (havárie apod.). Je proto nutné postupně na tzv. fondu oprav vytvářet formou záloh dostatek finančních prostředků, aby byly k dispozici v období, kdy se oprava musí provést. Pokud se tyto prostředky nespotřebují v určitém roce, mají se převést do dalšího roku, a tím byla zajištěna potřebná kumulace prostředků.

ZOVB proto stanoví v § 15 odst. 4, že při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil podle § 15 odst. 2. Tato úprava reaguje na některé případy, kdy vlastník jednotky, který ji převádí na jiného, požaduje, aby mu ze záloh složených na tzv. fondu oprav, byly vráceny finanční prostředky nespotřebované do doby, kdy vlastnictví jednotky přechází na jiného. V této věci docházelo i k soudním sporům, když vlastník jednotky, kterému tyto finanční prostředky nebyly vráceny, žaloval společenství (popřípadě vlastníky jednotek) na jejich vydání. Ustanovení o tom, že se ke složeným zálohám nepřihlíží, odpovídá úpravě obsažené  v již zmíněném odstavci 2, aby finanční prostředky určené k zajištění větších oprav na tzv. fondu oprav zůstaly, neboť již bude zapotřebí v období, kdy potřeba opravy nastane. Požadavek vlastníka jednotky, který ji převádí na jiného, aby mu byly vráceny finanční prostředky do doby převodu vlastnictví nepoužité, je jen zdánlivě logický. Je totiž třeba  přihlížet k tomu, že vlastník jednotky při výkonu vlastnického práva užíval společné prostory domu a podílel se na jejich opotřebení. V důsledku toho by měl - za předpokladu, že zvolené zálohy na příslušné období odpovídají potřebnému  rozsahu finančních prostředků na předpokládané opravy, být účasten na tvorbě  těchto finančních  prostředků, byť by pak oprava byla provedena v době, kdy již vlastníkem jednotky nebyl. V opačném případě, kdyby mu byly všechny nespotřebované finanční prostředky na tzv. fondu oprav vráceny,  by na jeho straně došlo k bezdůvodnému obohacení, neboť by vlastně neuhradil náklady na opravu, jejíž potřeba byla vyvolána  opotřebením během  doby, kdy jako vlastník společné části domu užíval.

Shromáždění vlastníků by při stanovení výše záloh mělo respektovat předanou dokumentaci domu, vycházet z  technického stavu domu,  jeho stáří, provedených oprav apod. . Z tohoto důvodu bývají i prostředky  složené pro tyto účely rozděleny na prostředky určené k běžným opravám v daném roce a prostředky, které se kumulují na dlouhodobé opravy a dále pak jsou zde obvykle i prostředky sloužící k úhradě poskytovaných služeb, i když tyto prostředky neslouží ke správě a údržbě domu , a proto mají i odchylný režim a podléhají vyúčtování.

Částky složené jednotlivými vlastníky na účet společenství se stávají  majetkem společenství jsou však kryty budoucími pohledávkami. Společenství s těmito prostředky disponuje, je však povinno informovat vlastníky jednotek ve stanovených termínech o jejich použití.

.

Pokud společenství jedná v záležitostech, které jsou v jeho kompetenci, a k tomu využívá dle rozhodnutí orgánů společenství prostředky na fondu oprav, ručí vlastníci jednotek za jeho závazky v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Ačkoliv jde o ručení podle velikosti spoluvlastnických podílů, jedná se o ručení celým majetkem, které není nijak omezeno. Je tedy nadmíru vhodné, zajímat se o činnost společenství, respektive jeho orgánů, protože ručení vzniká i v případech těch vlastníků, kteří s usnesením shromáždění ( případně rozhodnutím jiných orgánů společenství pokud je jim svěřeno) nesouhlasili.           

V případě, kdy společenství nevzniklo jako právnická osoba, jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni vlastníci jednotek přímo, a to rovněž v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů a neomezeně (odpovědnost platí obdobně jako v případě ručení).

Zákon o vlastnictví bytů posiluje právní postavení poctivých vlastníků jednotek, t.j. těch, kteří svoje povinnosti vyplývající z podílu na správě domu a pozemku, plní, vůči vlastníkům jednotek, kteří tyto povinnosti porušují. Tito vlastníci jsou vůči vlastníkovi, který svoje povinnosti neplní, oprávněni a mohou se splnění jeho povinnosti domáhat u soudu žalobou na plnění (§ 80 písm. b) občanského soudního řádu).  Dále je rovněž možné, aby se dle § 9a odst. 3 zákona o vlastnictví bytů domáhalo u soudu přímo společenství vlastním jménem plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem.

Jestliže soud této žalobě vyhoví a rozsudkem uloží povinnost vlastníkovi jednotky zaplatit konkrétní částku (podle situace ve výši zálohy nebo přímo jako podíl na skutečných nákladech), právní mocí právní mocí tohoto rozsudku vznikne ze zákona  zástavní právo. Soud o tomto zástavním právu nerozhodne, neboť následek předvídaný zákonem o vlastnictví bytů (§ 15 odst. 3) vznikne přímo ”ex lege”.

Právní úpravu a náležitosti týkající se  podání návrhu soudu, účastníků řízení, doručování apod. obsahuje občanský soudní řád a další speciální zákony a byla pospána v minulém čísle časopisu..

Pokud se týká úhrady cen služeb má podle čl. IV bodu 7 písm. h)  vzorových stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen “společenství”), které tvoří přílohu nařízení vlády č. 322/2000 Sb.,výbor společenství právo vyzvat vlastníky jednotek, aby do doby, než vlastník jednotky dlužící  zálohy na služby své dluhy uhradí, složili na účet společenství zálohu na pokrytí těchto dluhů, aby nedošlo k platební neschopnosti společenství a dodávka služeb nebyla přerušena. V ostatním, platí obdobně výše pospaný postup, jako když vlastník nehradí příspěvky na opravy a údržbu společných částí domu.