(21/08) Nájemné
9.4.2008, JUDr. Pavla Schödelbauerová, Ministerstvo pro místní rozvoj, Praha, Zdroj: Verlag Dashöfer
Přechod nájmu bytu podle § 706 odst 1 ObčZ je právním nástupnictvím (sukcesí) svého druhu. Při splnění podmínek uvedených v tomto ustanovení nezaniká v případě smrti nájemce právo nájmu, nýbrž dochází ke změně v jednom z jeho subjektů, namísto dosavadního nájemce vstupuje do nájemního vztahu (určitých práv a povinností) jiná osoba, tímto ustanovením určená.
Podle ustanovení § 706 odst 1 ObčZ, jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, partner, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství přinesl úpravu § 706 v tom smyslu, že první skupina osob byla rozšířena o registrovaného partnera.
Odst. 2 téhož ustanovení pak dále stanoví
Nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta. Jde-li o osoby, které nájemce přijal do domácnosti až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení věty první pouze v případě, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli. To neplatí pro vnuky nájemce.
Přechod nájmu bytu podle § 706 odst 1 ObčZ je právním nástupnictvím (sukcesí) svého druhu. Při splnění podmínek uvedených v tomto ustanovení nezaniká v případě smrti nájemce právo nájmu, nýbrž dochází ke změně v jednom z jeho subjektů, namísto dosavadního nájemce vstupuje do nájemního vztahu (určitých práv a povinností) jiná osoba, tímto ustanovením určená. K přechodu práva nájmu dochází u nájmů sjednaných na dobu neurčitou, přechod však nelze vyloučit ani u nájmu sjednaného na dobu určitou, jsou-li splněny další stanovené podmínky. Spolužijící osoba však vstupuje do původního nájemního vztahu i s jeho omezením na původně dohodnutou dobu.
Zákonné podmínky přechodu
Vedení společné domácnosti
U osob uvedených v odst. 1 § 706 dochází k přechodu nájmu bytu tehdy, pokud tyto osoby žily s původním nájemcem v den jeho smrti ve společné domácnosti a dále pokud v době smrti nájemce neměly vlastní byt. V ustanovení § 115 ObčZ je pak obsažena definice domácnosti: Tvoří ji fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Podle soudní praxe je podmínka soužití ve společné domácnosti splněna i tehdy, pokud tyto osoby žily v předmětném bytě s nájemcem jako příslušníci jeho domácnosti bez toho, aby společně uhrazovaly náklady na své potřeby. Pro přechod nájmu bytu musí jít o trvalé, nikoli tedy dočasné, krátkodobé společné soužití.
Péče o domácnost
Další skupinu uvedenou v odst. 2 téhož ustanovení tvoří vnuci a ostatní osoby, které buďto pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce, nebo byly na něho odkázáni výživou, to vše za podmínky, že s tímto nájemcem žily ve společné domácnosti alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Přitom „cizích osob" se tato úprava po účinnosti novely ObčZ týká pouze v případě, že byly příslušníky domácnosti již při uzavření nájemní smlouvy. Všechny tyto podmínky musí být současně naplněny, jinak k přechodu nájmu bytu nedojde. V tomto případě musí vždy jít o společnou domácnost, která bude mít znaky trvalého soužití a kdy půjde o společnou úhradu nákladů na potřeby osob, jež tuto společnou domácnost tvoří. U podmínky péče o domácnost nejde jen o společnou úhradu nákladů, ale též o zabezpečování (zajišťování) různých domácích prací souvisejících jak s udržováním bytu, tak i s vedením domácnosti (počínaje přípravou jídel a konče např. údržbou šatstva pro nájemce bytu). Zpravidla se tedy jedná o vztah mezi druhem a družkou, o vztah mezi vzdálenějšími příbuznými apod. Podmínka, že tyto osoby nemají vlastní byt, se posuzuje jako u osob v uvedených v odst. 1.
Zvláštní skupinu v odst. 2 tvoří osoby, které nájemce přijal do bytu po účinnosti tohoto zákona a po sjednání nájemní smlouvy, tedy v průběhu trvání nájemního vztahu. U nich dojde k přechodu nájmu pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodnou (to ovšem neplatí v případě vnuka). Zákon nestanoví blíže, kdy tato písemná dohoda má být uzavřena. Ze zákona jednoznačně vyplývá, že se jedná pouze o osoby, které s nájemcem nežily v době uzavření nájemní smlouvy. Smyslem tohoto ustanovení je omezení možnosti přechodu nájmu na osoby, jejichž přijetí do společné domácnosti v průběhu nájemního vztahu nemůže pronajímatel ovlivnit, neboť náš právní řád nevyžaduje k přijetí dalšího člena domácnosti souhlas pronajímatele.
Absence vlastního bytu
Další zákonnou podmínkou z hlediska naplnění § 706 odst 1 ObčZ je to, že osoby uplatňující nárok na přechod nájmu nemají vlastní byt. Za vlastní byt se pak považuje nejen byt, který je ve vlastnictví této osoby, nýbrž i byt, k jehož užívání je tato osoba oprávněna na základě jiného právního titulu. Mít vlastní byt znamená tedy disponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému a nikoliv jen přechodnému uspokojení potřeby bydlet. Shora uvedené podmínky pro přechod nájmu bytu musí být naplněny současně, jinak nelze hovořit o přechodu nájmu podle ustanovení § 706 odst 1 ObčZ.
http://www.stavebniklub.cz/?sekce=4&uroven=7&cid=187361&PHPSESSID=b5cc38274231f49a37b06f7abbebeedb