(19/08) BD, SVJ
Koexistence bytového družstva a společenství vlastníků jednotek v témže domě
26.3.2008, JUDr. Jiří Čáp Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků, Zdroj: Verlag Dashöfer
V praxi se lze často setkat se situací, kdy v témže domě vedle sebe existuje bytové družstvo (BD) a společenství vlastníků jednotek (SVJ). Tento stav lze dále členit na dvě právně zcela odlišné situace, které si přiblížíme v dnešním článku.
V praxi se lze často setkat se situací, kdy v témže domě vedle sebe existuje bytové družstvo (BD) a společenství vlastníků jednotek (SVJ).
Tento stav lze dále členit na dvě právně zcela odlišné situace, kdy v témže domě vedle sebe existují buď
- BD (které je vždy právnickou osobou podle obchodního zákoníku) a SVJ bez právní subjektivity, existující podle § 9 odst. 4 současně platného znění zákona o vlastnictví bytů (ZOVB) ve spojení s ustanoveními § 9, § 11 a § 15 odst. 2 ZOVB ve znění platném před účinností novely provedené zákonem č. 103/2000 Sb), nebo
- BD a SVJ správní subjektivitou; v tomto případě vedle sebe působí v témže domě dvě právnické osoby, a to BD jako právnická osoba podle obchodního zákoníku a SVJ jako právnická osoba podle ZOVB , vzniklá podle § 9 odst.3 tohoto zákona.
BD a SVJ bez právní subjektivity v témže domě
Stav koexistence BD a SVJ bez právní subjektivity (tj. SVJ, které není právnickou osobou) v témže domě může nastat jedině v případě tzv. „starých" BD (tj. dřívějších stavebních bytových družstev - SBD a lidových bytových družstev - LBD, která prošla transformací podle zákona č. 42/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů - zákon o transformaci družstev), tedy v případě, že
- jde o bytové družstvo (dřívější SBD), které „prošlo transformací", bylo původním vlastníkem budovy s byty či nebytovými prostory pořízenými s podporou státu podle právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavby, nebo jde o dřívější „lidové bytové družstvo" (dřívější LBD - tj. jiné dřívější bytové družstvo než stavební bytové družstvo), které prošlo transformací, přičemž se na převod jednotek do vlastnictví členů v těchto družstvech vztahuje povinnost převodu jednotek podle § 23 odst.2 ve spojení s § 24 ZOVB, případně jde o bytové družstvo vyčleněné z některého z uvedených družstev podle § 29 ZOVB, a
- toto družstvo převedlo alespoň jednu jednotku před účinností novely ZOVB provedené zákonem č. 103/2000 Sb. (tj. před 1. 7. 2000) a k tomuto datu plnilo (a dále plní) povinnosti správce podle § 9 ZOVB ve znění před účinností uvedené novely ZOVB (tj. v době, kdy SVJ nebylo právnickou osobou), takže přichází v úvahu tzv. „odložený vznik" SVJ jako právnické osoby za podmínek stanovených v současně platném znění § 9 odst.4 ZOVB, a přitom
- spoluvlastnický podíl bytového družstva na společných částech domu se dosud nesnížil na méně než jednu čtvrtinu (ve smyslu § 9 odst. 4 ZOVB v současně platném znění).
V takovém případě působí v témže domě jednak BD, které plní povinnosti správce, jednak SVJ bez právní subjektivity (tj. není právnickou osobou).
BD a SVJ s právní subjektivitou v témže domě
Stav koexistence bytového družstva a SVJ jako právnické osoby v témže domě nastává v praxi v těchto případech:
1. V případě tzv. „nových" BD (tj. především v případě BD vznikajících v předchozích a současných letech pro účely tzv. „privatizace" bytových domů z majetku obcí a měst)
- jakmile nastanou podmínky stanovené v § 9 odst.3 ZOVB, tj. jakmile v domě s pěti či více jednotkami jsou alespoň tři jednotky ve vlastnictví tří různých vlastníků, tj. BD převede alespoň dvě jednotky do vlastnictví nájemců-členů BD, popřípadě do vlastnictví nájemců-nečlenů BD (pokud jsou takoví nájemci-nečlenové BD v domě a pokud BD rozhodne, že také tyto nedružstevní byty budou převáděny do vlastnictví nájemců), a to za předpokladu, že
- BD má dosud ve vlastnictví určitý počet nepřevedených jednotek a má alespoň 5 členů-fyzických osob, či alespoň 2 členy-právnické osoby (jak tento minimální počet členů družstva předepisuje obchodní zákoník).
V případě těchto tzv. „nových" BD neexistuje žádný tzv."odložený vznik" SVJ a nelze použít ustanovení § 9 odst.4 ZOVB o působení SVJ bez právní subjektivity, nýbrž vždy se použije pro vznik SVJ jako právnické osoby § 9 odst.3 ZOVB (tj. SVJ vznikne v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků).
2. V případě tzv."starých" BD, pokud se na tato BD vztahují ust. § 9 odst.4 ZOVB o „odloženém vzniku" SVJ jako právnické osoby, vždy však až poté, kdy nastanou podmínky stanovené v § 9 odst.4 Z0VB , tj. poté, kdy spoluvlastnický podíl BD (jako vlastníka určitého počtu dosud nepřevedených jednotek) na společných částech domu se sníží na méně než ¼. Jde o stav, kdy bytové družstvo bylo původním vlastníkem budovy, přičemž byl již převeden takový počet jednotek, že podíl BD na společných částech domu příslušejících k jednotkám ve vlastnictví BD se zmenšil na méně než jednu čtvrtinu z celkové velikosti společných částí domu, takže vzniklo SVJ jako právnická osoba.
V obou uvedených případech (pod bodem 1.a 2.) vzniká SVJ jako právnická osoba přímo ze zákona (ex lege).
Pramen: http://www.stavebniklub.cz/?sekce=4&uroven=7&cid=186892&PHPSESSID=0260a0ad74d776ac40e820c6e5caf121