(08/08) Účetnictví

 

§                   Související předpisy

§                   Úvod

§                   Družstvo

§                   Společenství vlastníků jednotek

§                   DPH a družstvo

§                   Technické zhodnocení nemovitosti

§                   Zánik družstva a vznik společenství vlastníků

§                   Osmero o bytových družstvech

 

Související předpisy:
- zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění p. p.
- zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění p. p.
- zákon č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů, ve znění p. p.
- zákon č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník 
- zákon o účetnictví
- vyhláška č. 500/2002 Sb.
- vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, které nebyly založeny za účelem podnikání, ve znění p. p.
- České účetní standardy pro podnikatele
- České účetní standardy pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání
- ZDP
- ZDPH

 

 

Privatizace bytového fondu s sebou v posledních letech přinesla řadu otázek a problémů, z nichž některé se řeší jen s obtížemi. Problémy nejsou jen v otázce legislativní, ale značnou část problémů si způsobují noví vlastníci sami nejen neznalostí právních norem a jednotlivých vazeb mezi nimi, ale často problematickými vztahy mezi sebou navzájem v rámci některé z forem vlastnictví bytového fondu.

Existují různé možnosti následné správy privatizovaného bytového fondu.
Jednou z možností (a je třeba dodat, že pravděpodobně tou nejméně šťastnou) je prodej jednotlivých bytů jejich nájemníkům do vlastnictví, přičemž ne všechny byty jsou prodány, a některé tak i nadále zůstávají ve vlastnictví obce či města. Následně vznikají problémy se správou domu.

Další možností je prodej celých domů právnické osobě založené nájemníky. V tomto případě bývá většinou podmínkou prodávajícího, aby zájem o koupi domu projevila více než polovina nájemníků. Vzniklé právnické osobě je následně prodán celý dům. Podstatná je zde skutečnost, že v tomto případě i zakladatelé právnické osoby jsou zároveň nájemníky - k bytu mají nájemní vztah. Pro ty, kteří neprojevili zájem o účast na založení právnické osoby, se mění pouze osoba pronajímatele.

Nájemníci, kteří projevili zájem o koupi domu, musí následně zvolit typ právnické osoby, kterou za účelem koupě domu založí. V úvahu přicházejí v podstatě tři typy právnických osob. Jednou z možností je společnost s ručením omezeným, tedy obchodní společnost založená za účelem podnikání a tedy dosahování zisku. V případě společnosti s ručením omezeným založené za účelem koupě bytového domu není hlavním cílem dosažení zisku, ale zabezpečení bydlení nájemníků. Bydlení nájemníků, kteří jsou zároveň společníky, není v tomto případě chápáno jako podnikání. Nájemné stanovené ve výši ekonomicky oprávněných nákladů dle platných předpisů jednotlivým společníkům není chápáno jako podnikání, ale jako nezisková činnost. Naproti tomu pronajímání bytů jiným osobám (tedy i těm, kteří neprojevili zájem založit právnickou osobu za účelem koupě domu, ale v domě bydlí) se již za podnikatelskou činnost považuje. V počátcích privatizace bytového fondu bylo zakládání společností s ručením omezeným poměrně častou formou právnické osoby založené za účelem koupě domu. Následně se ale ukázalo, že vzhledem k poměrně velké složitosti a administrativní náročnosti, se kterou jsou spojeny veškeré změny výše základního kapitálu, výše vkladů jednotlivých společníků či změna společníka, není forma společnosti s ručením omezeným pro tento účel tou optimální.

Další možností, jakou formou založit právnickou osobu za účelem koupě bytového domu, je družstvo. Pod pojmem družstvo je zde myšleno družstvo založené podle zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, tedy společenství neuzavřeného počtu osob, založené za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních nebo jiných potřeb svých členů. Družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je bytové družstvo. Jedná se tedy o družstvo založené na jiném základě, než na jakém byla založena stavební bytová družstva vzniklá před rokem 1991. Z hlediska charakteru činnosti je bytové družstvo třeba posuzovat obdobně jako společnost s ručením omezeným.

V případě, kdy se všichni nájemníci rozhodnou pro koupi domu, lze využít i další možnou formu právnické osoby, a to občanské sdružení s právní subjektivitou, založené podle zákona č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů, ve znění pozdějších předpisů. Nevýhodou této právní formy je omezená možnost podnikání (např. využívání nebytových prostor apod.), neboť tato právnická osoba není určena k podnikání a následně mohou nastat problémy. Tato právnická osoba by mohla vykonávat pouze správu domu, jakékoli jiné činnosti provozované za účelem dosahování zisku nejsou příliš slučitelné s touto právní formou.

Konečně zvláštní právnickou osobou, založenou podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, je společenství vlastníků jednotek. V tomto případě jsou jednotliví členové společenství vlastníky bytů a spoluvlastníky společných částí domu.

V praxi mezi nejčastěji využívané formy patří družstvo a společenství vlastníků jednotek.

 

Družstvo
Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, stanoví pro právnické osoby povinnost vést účetnictví. Účetnictvím se v tomto případě rozumí podvojné účetnictví, a nikoli daňová evidence. Paragraf 9 zákona o účetnictví pak dává bytovým družstvům, která nemají povinnost mít účetní závěrku ověřenu auditorem, možnost vést účetnictví ve zjednodušeném rozsahu. Zjednodušený rozsah účetnictví znamená, že účetní jednotka
- sestavuje účtový rozvrh, v němž může uvést pouze účtové skupiny, nevyžaduje-li zvláštní právní předpis členění podrobnější (např. zákon č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů /rozpočtová pravidla/, § 45)
- může spojit účtování v deníku s účtováním v hlavní knize,
- nepoužije ustanovení § 25 odst. 2 zákona o účetnictví s výjimkou odpisů,
- nepoužije ustanovení § 26 odst. 3 zákona o účetnictví týkající se rezerv a opravných položek, s výjimkou rezerv a opravných položek podle zvláštních předpisů (např. zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů, ve znění pozdějších předpisů),
- nepoužije ustanovení § 27 s výjimkou § 27 odst. 3 zákona o účetnictví při přeměně bytového družstva (oceňování),
- sestavuje účetní závěrku v rozsahu stanoveném pro jednotlivé skupiny účetních jednotek (§ 4 odst. 8 zákona o účetnictví) prováděcím předpisem,
- nemusí použít ustanovení § 13 odst. 1 písm. c) a d) zákona o účetnictví (analytické a podrozvahové účty).

Možnost vést účetnictví ve zjednodušeném rozsahu umožňuje dle mého názoru částečně zjednodušit agendu související s vedením účetnictví, ale účetní, která dobře zná problematiku účtování, nebude mít potřebu toto zjednodušení využívat, naopak využije možností, které skýtá účetnictví vedené v plném rozsahu k tomu, aby co nejlépe zachytila skutečnosti, o kterých účtuje.

Výši základního kapitálu družstva, která se zapisuje do obchodního rejstříku, určují stanovy. Členové družstva se mohou zavázat k dalšímu členskému vkladu, avšak stanovy toto musí umožňovat. Při svém vzniku má družstvo povinnost zřídit tzv. nedělitelný fond ve výši 10 % zapisovaného základního kapitálu. Tento fond se následně doplňuje přídělem ze zisku a po dobu trvání družstva se nesmí rozdělit mezi členy. Svým charakterem představuje obdobu rezervního fondu.

Přípravě stanov družstva je třeba věnovat velkou pozornost a nepodcenit ji. Stanovy jsou totiž následně dokumentem, podle kterého se řídí další chod družstva, řeší se podle nich případné spory a měly by být i dokumentem, který poskytne návod na řešení veškerých problematických situací, které se mohou vyskytnout. Samozřejmě lze některé složité oblasti upravit ve vnitřních předpisech družstva, tyto předpisy však vždy musí vycházet ze stanov.

Jednou z prvních věcí, kterou musí nový majitel bytového domu zabezpečit, je správa celého objektu. Zde má družstvo v zásadě dvě možnosti - pověřit správou některého ze svých členů nebo správou pověřit specializovanou firmu. Mezi činnosti spojené se správou bytového domu patří zejména zabezpečení pravidelných revizí všech rozvodů, uzavření smluv s dodavateli energie, vody, odvozu domovního odpadu, odstraňování vzniklých závad a havárií, zajištění pravidelného úklidu společných částí domu a další činnosti, které s sebou provoz bytového domu nese. Je na rozhodnutí členské schůze, pro kterou možnost se rozhodne, vždy je však třeba, aby odpovědnost za správu domu byla jednoznačně stanovena.

Následně je třeba zajistit fungování družstva po stránce finanční. Mezi náklady související s vlastnictvím bytového domu patří zejména náklady související s vlastní provozuschopností domu, režijní náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti (např. pojištění, daň z nemovitosti apod.), úhrady za služby spojené s užíváním bytů a společných prostor, úhrady případných splátek kupní ceny bytového domu. Finanční zabezpečení těchto nutných plateb musí zajistit především nájemné. Členové družstva nejsou vlastníky jednotlivých bytů, v nichž bydlí, ale jsou nájemníky svého družstva, a vztahují se na ně ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu. Na tuto skutečnost je třeba předem všechny členy družstva upozornit, neboť ne všichni jsou znalí právních předpisů a zastávají názor, že koupí domu se sávají automaticky vlastníky bytu, ve kterém bydlí, a že se na úhradě nájemného v žádném případě nebudou podílet.

 

Mezi náklady související s provozem domu patří zejména:

- náklady na opravy, údržbu domu a bytů
Vzhledem k tomu, že případné opravy domu musí financovat majitel, tedy v tomto případě družstvo, je třeba hned zpočátku stanovit, jakou částkou budou jednotliví nájemníci přispívat na případné opravy, přičemž částka stanovená jako příspěvek na opravy bude součástí nájemného. Z hlediska účetního a daňového je možné toto chápat i jako tvorbu rezervy na opravy. Pokud by se mělo jednat o tvorbu zákonné rezervy (včetně daňových dopadů), je třeba dodržet všechny podmínky, které stanovuje zákon o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů. Protože ne vždy je reálné splnit všechny podmínky tak, aby se mohlo jednat o zákonnou rezervu, je možné vytvářet pouze tzv. ostatní rezervu (daňově neúčinnou), která je z hlediska evidence tvorby i následného použití podstatně jednodušší. Rozhodující tedy bude skutečnost, zda jsou v domě pronajímány byty pouze členům družstva (pak je jednoznačně výhodnější tvořit tzv. ostatní rezervu) či zda většina bytů a nebytových prostor je pronajímána nečlenům (pak je na místě uvažovat o tvorbě zákonné rezervy).
Druhou možností shromažďování finančních prostředků na opravy a údržbu domu je systém dlouhodobých záloh. Tento způsob je však administrativně podstatně náročnější, neboť musí být veden adresně na jednotlivé nájemníky.

- náklady na správu domu
Mezi náklady na správu domu patří zejména náklady na vedení účetnictví, odměny statutárnímu orgánu, odměny za správu domu, poštovné apod.

- náklady na pojištění
Pojištění domu patří mezi náklady, které nelze vyloučit. Dům musí být pojištěn zejména proti poškození živelní pohromou, vodou z vodovodního zařízení, případně proti poškození vandalem apod.

- daň z nemovitostí
Specifickým druhem nákladů jsou odpisy domu. Účetní předpisy však umožňují právnickým osobám, které byly založeny za účelem, aby se staly vlastníky domů s byty v nájmu společníků či členů družstva, neodepisovat tento majetek.

 

Služby spojené s užíváním bytů
Zabezpečit služby spojené s užíváním bytů je povinen majitel objektu. Mezi služby spojené s užíváním bytů zejména patří:
- ústřední (dálkové) vytápění
- dodávka pitné vody (studené)
- dodávka teplé vody
- úklid společných prostor v domě
- užívání výtahu
- osvětlení společných prostor
- užívání mandlu, domovní prádelny apod.
- kontrola a čištění komínů, odvoz odpadu, čištění žump apod.
- další služby, které pronajímatel s nájemníky dohodne.

Úhrada za výše uvedené služby není obsažena v nájemném. Pronajímatel vyúčtuje tyto služby jednotlivým nájemcům podle zvláštního předpisu (např. vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele), případně podle rozhodnutí cenového orgánu či podle dohody pronajímatele nejméně s polovinou nájemců v domě v ostatních případech. Pokud nedojde k dohodě, rozúčtují se ceny jednotlivých služeb např. za jednu hodinu užívání prádelny, mandlu, vybavení bytu zařízením pro příjem rozhlasového a televizního signálu sazbou za jeden byt, jiné služby např. poměrem podle počtu členů domácnosti či podle podlahové výměry bytu. Cenu za užívání výtahu by měli platit nájemníci, kteří jej používají, vždy však nájemníci od třetího podlaží výše.
Na služby související s nájmem bytu platí nájemníci zálohy v předem stanovené výši. Tyto zálohy pronajímatel následně vyúčtuje a případné přeplatky vrátí, nedoplatky naopak uhradí nájemníci. Pokud se v průběhu období, na které byly stanoveny zálohy, změní podmínky, za kterých jsou služby poskytovány, případně se změní počet členů domácnosti, může se pronajímatel s nájemcem dohodnout na úpravě záloh na tyto služby.

Účtování nákladů na služby spojené s užíváním bytů
V zásadě jsou možné dva základní způsoby účtování nákladů na služby spojené s užíváním bytů:
- prostřednictvím účtů účtové třídy 3
- prostřednictvím účtů účtových tříd 5 a 6.

Názory odborníků na používání obou způsobů se různí, dle mého názoru je správnější zachycení závazků a pohledávek z titulu těchto služeb prostřednictvím účtů účtové třídy 3, a to z toho důvodu, že pronajímatel zde figuruje pouze jako prostředník, nepřidává ke službě žádnou další hodnotu, a náklady na služby nejsou ve své podstatě náklady pronajímatele, ale každého jednotlivého nájemce bytu. Jiná situace by nastala, kdyby pronajímatel byl zároveň výrobce elektrické či tepelné energie, dodavatel vody či přímý poskytovatel některé služby. Zde by pak bylo použití účtů účtové třídy 5 a 6 namístě.

 

Daň z příjmů právnických osob
Na družstva, a to i bytová, se vztahuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, stejně jako na každého jiného poplatníka. Pro správné stanovení daňové povinnosti je podstatné stanovení výnosů, které jsou od daně osvobozeny, a výnosů, které naopak dani podléhají, a přiřazení nákladů, které k těmto výnosům patří. Podstatné zde je si uvědomit a správně aplikovat ustanovení § 19 odst. 1 písm. c zákona o daních z příjmů, které stanoví podmínky osvobození příjmů z nájemného z bytů užívaných společníky nebo členy poplatníků vzniklých proto, aby se stali vlastníky domů. Pokud tedy jsou např. tři čtvrtiny nájemníků členy družstva a jedna čtvrtina nikoli, je z hlediska družstva příjem z nájemného (za dodržení podmínek cenové regulace apod.) od tří čtvrtin nájemníků osvobozený od daně z příjmů právnických osob a příjem z nájemného od jedné čtvrtiny nájemníků dani podléhá. Stejně tak dani podléhá nájemné z nebytových prostor.

Připomenout je třeba i ustanovení § 38m, které ukládá povinnost podat daňové přiznání i v případě, kdy základem daně je nula nebo je vykázána daňová ztráta.

 

Společenství vlastníků jednotek
Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba vzniká podle zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., v platném znění) v případech, kdy před 1. červencem 2000 byli v domě s nejméně pěti byty nebo nebytovými prostory již tři různí vlastníci jednotek, aniž by k tomu bylo potřeba projevu vůle vlastníků jednotek. Zápis v obchodním rejstříku v tomto případě nemá konstitutivní povahu, pouze dokládá právní existenci této právnické osoby.

V domech, které jsou ve vlastnictví stavebních bytových družstev, a tato družstva plní povinnosti správce, vzniká společenství jako právnická osoba prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byly družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu.

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.

Společenství vlastníků tedy nevlastní dům jako takový, funguje pouze za účelem správy tohoto domu.

Společenství vlastníků jakožto právnická osoba je účetní jednotkou, na kterou se vztahují všechny povinnosti dané zákonem o účetnictví. Povinnost vést účetnictví vzniká dnem vzniku společenství, tedy dnem, kdy podmínky vzniku společenství jako právnické osoby podle zákona nastanou. Společenství vlastníků jednotek může vést účetnictví ve zjednodušeném rozsahu.

Vzhledem k tomu, že zákon o vlastnictví bytů jednoznačně stanovil, že společenství vlastníků jednotek není podnikatelským subjektem (jeho činnost nevykazuje znaky podnikání), vztahují se na něj v současné době účetní předpisy pro účetní jednotky, jejichž hlavním předmětem činnosti není podnikání. Jedná se především o vyhlášku č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví, v platném znění, a České účetní standardy pro účetní jednotky, jejichž hlavním předmětem činnosti není podnikání.

Ze zvláštního charakteru této právnické osoby vyplývá také způsob účetního zachycení příspěvku na úhradu správy domu, který jednotliví vlastníci pravidelně hradí na účet společenství. V případě vlastníků jednotek se nejedná o nájemní vztah, nejedná se tedy v žádném případě o nájemné. Přesný účetní postup nestanovuje žádný závazný předpis, dle mého názoru lze však doporučit postup následující:
Společenství vlastníků stanoví částku, kterou budou jednotliví vlastníci přispívat do společné pokladny. Tato částka by měla představovat jakousi zálohu na výdaje spojené se správou domu a zároveň by měla umožnit postupně vytvořit finanční prostředky, které by pokryly nutné opravy společných částí domu, opravu havárie výtahu, opravu střechy apod. Částky zaplacené jednotlivými vlastníky budou tedy průběžně zachycovány jako dlouhodobé zálohy. V průběhu účetního období budou jednotlivé náklady související se správou domu či opravami zachycovány na jednotlivé nákladové účty a na konci období bude provedena úhrada těchto nákladů z vybraných záloh.

Zákon o vlastnictví bytů stanoví, že každý jednotlivý vlastník se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu, nedohodnou-li se vlastníci jednotek jinak.
Na straně výnosů bude mít společenství vlastníků v každém případě úroky z bankovního účtu. Vzhledem k tomu, že společenství vlastníků nebylo založeno za účelem podnikání, nejsou podle § 18 odst. 4 písm. c) zákona o daních z příjmů úroky z běžného účtu předmětem daně z příjmů. V případě, že společenství vlastníků však bude mít termínovaný vklad, úroky z tohoto vkladu již předmětem daně z příjmů jsou.

Příjmy, které společenství plynou z různých důvodů (např. příjmy z pronájmu společných prostor), je nutno chápat jako příjmy každého ze společenství, neboť společenství jako takové nemá vlastní majetek, tedy jej ani nemůže pronajímat. Jakým způsobem se naloží se získanými příjmy, záleží na rozhodnutí společenství. Existují v podstatě dvě možnosti:
1. příjmy se po odpočtu nákladů souvisejících těmito příjmy rozdělí fyzicky mezi vlastníky (pro každého z nich to pak bude příjem z pronájmu, který si zahrne do svého daňového přiznání),
2. nebo tato částka zůstane fyzicky na účtu společenství (např. jako finanční zdroj na případné opravy) a na základě písemného oznámení si každý vlastník jednotky zahrne příslušnou část tohoto příjmu do svého daňového přiznání jako příjem z pronájmu. Fyzicky však v tomto případě žádné finanční prostředky nedostane.

Zákon o vlastnictví bytů v § 9 upravuje zajišťování služeb spojených s užíváním bytů ve vlastnictví členů společenství. Vlastníci jednotek uhrazují společenství zálohy na tyto služby, které by měly být stanoveny s ohledem na předpokládané množství odebraných služeb, aby nevznikaly příliš velké přeplatky či naopak nedoplatky. Vlastní postup stanovení záloh a následného vyúčtování by měl být určen ve stanovách společenství.

Protože společenství zde vystupuje pouze jako prostředník mezi dodavateli služeb a konečnými odběrateli (vlastníky jednotek), účtuje o dodávkách služeb pouze prostřednictvím zúčtovacích vztahů.

Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba je povinna vést účetnictví. Vedením účetnictví může pověřit jinou právnickou nebo fyzickou osobu, nezbavuje se tím však odpovědnosti za vedení účetnictví.

 

Společenství vlastníků a daň z příjmů
Vzhledem k tomu, že společenství vlastníků bylo založeno jednoznačně za účelem správy domu, nemá jeho činnost charakter podnikání. Zákon o daních z příjmů obsahuje ustanovení, které říká, že u poplatníků, kteří nebyli založeni nebo zřízeni za účelem podnikání, jsou předmětem daně vždy příjmy z reklam, příjmy z nájemného a z členských příspěvků. Jak již bylo výše uvedeno, takové příjmy společenství vlastníků nemá (neboť např. příjmy z pronájmu společných prostor jsou příjmy jednotlivých vlastníků jednotek). Společenství má pouze náklady a výnosy přímo související se správou domu, a protože zákon o vlastnictví bytů předpokládá, že náklady vynaložené na správu společných prostor musí být uhrazeny vlastníky jednotek (výnosy se musí rovnat nákladům), nevznikne společenství vlastníků žádný základ daně z příjmů.

Protože se společenství vlastníků chová jako nezisková organizace, vztahují se na ně i veškerá ustanovení vztahující se na neziskové organizace. Mimo jiné i ustanovení, které stanoví, že pokud společenství začne pobírat příjmy podrobené dani, musí se do 30 dnů od tohoto okamžiku zaregistrovat u místně příslušného správce daně. Zároveň zde platí ustanovení, podle kterého lze základ daně snížit až o 30 %, resp. až o 300 000 Kč, maximálně však o 1 mil. Kč, a to pouze tehdy, použije-li společenství takto získané prostředky v následujícím zdaňovacím období ke krytí nákladů spojených se správou domu. V případě, že společenství vlastníků nemá příjmy, které jsou předmětem daně nebo má pouze příjmy od daně osvobozené, nemusí podávat přiznání k dani z příjmů právnických osob (§ 38m zákona o daních z příjmů).

Společenství a DPH
Společenství se nemůže registrovat jako plátce DPH, neboť není osobou podléhající dani podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Nemůže si tedy uplatnit nárok na odpočet, nemůže vystavit daňový doklad apod.

 

DPH a družstvo
Družstvo má jiný charakter než společenství vlastníků, není neziskovou organizací. Velmi často diskutovanou otázkou je, co vstupuje do obratu z hlediska DPH u bytového družstva. Do obratu družstva by mělo vcházet nájemné od nečlenů, nájemné z nebytových prostor, tržby za správu cizích nemovitostí, tržby za použití prádelny či mandlu od nájemníků apod. Do obratu vchází vše, co je ekonomickou činností družstva. Naopak do obratu by se nemělo započítávat nájemné od členů družstva, dotace na opravu domu, poplatky od členů družstva za administrativní úkony, neboť v tomto případě nejde o ekonomické činnosti.

V případě, že dojde k převodu členského podílu v bytovém družstvu na jinou osobu, není převod tohoto podílu předmětem DPH (§ 14 odst. 5 zákona o DPH).

 

Technické zhodnocení nemovitosti
Pokud družstvo rozhodne o technickém zhodnocení bytového domu, má v zásadě několik možností, jak toto technické zhodnocení financovat.

Jednou z možností je financování z nájemného. Tato možnost není v praxi reálná, neboť z nájemného lze jen těžko vytvořit zdroje na technické zhodnocení v poměrně krátkém časovém období.

Další možností je získání dotace na technické zhodnocení od obce. V tomto případě je třeba dodržet ustanovení o účtování dotací na pořízení dlouhodobého majetku a následně o poskytnutou dotaci snížit pořizovací cenu zhodnocované nemovitosti. Pokud dostane dotaci na technické zhodnocení společenství vlastníků (např. na zateplení domu), nelze příjem dotace zachytit na účtu vlastního jmění, protože se v podstatě jedná o zhodnocení společných částí domu ve spoluvlastnictví, ale je třeba celou situaci řešit prostřednictvím účtu 911 (Fondy).

Mezi další zdroje financování technického zhodnocení patří zejména úvěr, případně další vklady členů družstva. V případě úvěru je nutno počítat s tím, že bude třeba pravidelně splácet úroky z toho úvěru, které zatíží rozpočet družstva.

 

Zánik družstva a vznik společenství vlastníků
V praxi často nastává situace, kdy družstvo splatí kupní cenu domu a jednotliví nájemníci (a členové družstva) se rozhodnou, že si převedou byty do vlastnictví. Na základě smlouvy o převodu jednotky a zapsání vkladu na listech vlastnictví v katastru nemovitostí se původní členové družstva stávají vlastníky jednotek a spoluvlastníky společných částí domu. Jakmile dojde k převodu jednotky do osobního vlastnictví, zaniká členství v družstvu a pokud jsou splněny podmínky dané zákonem, vzniká v domě společenství vlastníků jednotek. Pokud všichni členové neprojeví zájem o převod bytu do osobního vlastnictví, bude družstvo existovat i nadále. Budou tedy vedle sebe existovat dvě právnické osoby - družstvo a společenství vlastníků jednotek. Pokud družstvo za dobu své existence vytvořilo další vlastní zdroje nad rámec základního kapitálu, je třeba provést vypořádání se členy družstva, kteří z něj odcházejí. Pokud o převod bytů do osobního vlastnictví projeví zájem všichni členové družstva, družstvo následně zaniká. Před podáním žádosti o výmaz z obchodního rejstříku musí uhradit případné závazky ke správci daně či jiným orgánům.

 

Osmero o bytových družstvech
1. Mezi nejčastější formy správy privatizovaného bytového fondu patří družstvo a společenství vlastníků jednotek.
2. Družstvo vzniká zápisem do obchodního rejstříku, společenství vlastníků vzniká ze zákona bez ohledu na splnění povinnosti zápisu v obchodním rejstříku. Při nepodání návrhu na zápis do rejstříku v případě společenství vlastníků není v zákoně přímo stanovena sankce, ale je možné uložení pokuty soudem.
3. Jedním ze základních dokumentů družstva i společenství vlastníků jsou stanovy, které by měly řešit veškeré zásadní otázky fungování právnické osoby, a to včetně stanovení výše nájemného, záloh na služby spojené s užíváním bytu, otázek převodu členského podílu v družstvu, případné vedlejší činnosti apod.
4. Právnická osoba - tedy jak družstvo, tak i společenství vlastníků - má povinnost vést účetnictví. Vedením účetnictví může pověřit jinou právnickou nebo fyzickou osobu, nezbavuje se tím však odpovědnosti za vedení účetnictví.
5. V nájemném nejsou zahrnuty ceny služeb spojených s užíváním bytu. Družstvo ani společenství vlastníků nejsou přímými dodavateli těchto služeb, pouze dodávky takových služeb zprostředkovávají. Proto je třeba vztahy mezi dodavateli služeb a nájemníky (vlastníky jednotek) zachycovat prostřednictvím účtů závazků a pohledávek. Pouze takové služby, jako je např. úklid domu, pokud je zajišťován vlastními zaměstnanci družstva či pokud jej zajišťuje družstvo dodavatelsky, se zachycuje prostřednictvím nákladových účtů. Je tedy třeba rozlišit služby související s užíváním bytu od služeb vztahujících se ke společným prostorám či k domu.
6. Zálohy na služby spojené s užíváním bytu je třeba stanovit s ohledem na konkrétní podmínky, velikost bytu, počet jeho obyvatel apod.
7. V případě, že je na technické zhodnocení vlastníkovi bytového domu (družstvu) poskytnuta dotace, je třeba dodržet účetní postupy a o výši poskytnuté dotace snížit pořizovací cenu zhodnocené nemovitosti. Společenství vlastníků tento postup neuplatňuje.
8. Společenství vlastníků jako zvláštní právnická osoba nemá vlastní majetek, družstvo založené za účelem koupě domu jej má.